Udviklingen på boligmarkedet: andelsboliger i København

Andelsboligmarkedet påvirkes af den generelle udvikling

Udviklingen på boligmarkedet ændrer sig ofte, og det er ikke nogen hemmelighed, at priserne på ejerlejligheder er steget markant de seneste mange år. Og det påvirker også markedet for andelsboliger i København. Men det kan være svært at finde hoved og hale i den generelle udvikling på andelsboligmarkedet. Her kan du få et overblik over, hvordan boligmarkedet så ud for flere år siden. Og hvordan det har udviklet sig. Det kan give dig et bedre billede af, hvordan andelsboligmarkedet ser ud i dag. Og måske også hvordan en eventuel fremtid ser ud for andelsboligmarkedet.

Boligprisernes udsving

Udsvinget i boligpriserne det seneste årti har været ekstraordinære. I 2007 lå priserne på sit højeste nogensinde, og man havde en forventning om, at boligpriserne ville fortsætte den vej op. Det skyldtes blandt andet en meget lav rente. Men finanskrisen tog priserne med ned og vendte om på priskurven. Flere kunne ikke sælge deres boliger, og derfor faldt priserne betydeligt.

Andelsboliger er blevet meget eftertragtede

En ny god økonomi har fået priserne til at stige på ejerlejligheder igennem en længere periode i 10’erne, hvorfor flere har søgt mod andelsboliger. De er blevet prismæssigt attraktive, da der ligger en maksimalpris på prisen. Grunden til, at der ligger en maksimalpris på andelsboliger, er, at alle skal kunne have råd til at købe en bolig. Sådan var det i hvert fald tænkt oprindeligt.

Maksimalprisen beregnes ved at samle værdien af andelen i foreningens formue (andelsværdien) og værdien af de forbedringer, der er gennemført i lejligheden. Maksimalprisen kan dog godt stige, hvis andelsforeningen får foretaget en ny vurdering af ejendommen. Foreningen kan få lavet en valuarvurdering eller gøre brug af den offentlige ejendomsvurdering.

Skal man sammenligne med markedet for ejerlejligheder i København i 2020, får man typisk cirka 20 pct. flere kvadratmeter for pengene ved at vælge andelsbolig (kilde). Og det ses på tendenserne i forhold til udbud og efterspørgsel.

Andelsboliger er utvivlsom blevet mere populære, og det kan blandt andet ses på salgstiden. I 2013 tog det i gennemsnit 89 dage at sælge en andelsbolig i Region Hovedstaden. I 2018 var det mere end halveret – der tog det i gennemsnit 40 dage at sælge.

Flere andelsboliger på boligmarkedet

Andelsboligmarkedet har udviklet sig meget de seneste 10 år, og selvom flere andelsboliger i København er dukket op, er efterspørgslen stadig større end udbuddet. Siden starten af 2007 er antallet af andelsboliger steget med mere end 10.000, hvilket er en stigning på 5,3 pct. Hvis man sammenligner det med antallet af nye huse og ejerlejligheder siden 2007, så er dobbelt så mange andelsboliger opstået i perioden.

Der kan være flere grunde til at andelsboligmarkedet er vokset så meget. Flere lejere af lejligheder har stiftet andelsboligforeninger og derved overtaget ejendommen. Og så er der også direkte blevet opført flere andelsboliger i København i den seneste årrække. I hele Danmark er der cirka 210.000 andelsboliger. Det svarer til 7,5 pct. af det samlede boligmarked.

Priserne stiger på andelsboligmarkedet – men bliver det ved?

Trods en maksimalpris på andelsboliger, stiger prisen stadig og har gjort det meget de seneste par år. Det skyldes blandt andet, at flere andelsboligforeninger har fået lavet nye valuarvurderinger, der har sat prisen højere end før.

De høje priser på andelsboliger rammer køberne. For deres egenfinansiering skal også passe sammen. Købere skal stille med en egenfinansiering på mindst 5% af den tekniske værdi af boligen. Det gælder både indskuddet og andelen af fællesgælden i andelsboligforeningen. Med den høje pris af andelsboliger er det altså sværere for købere at få det til at hænge sammen.

Den seneste tid har der været meget snak omkring værdien på andelsboliger. Den er opstået, fordi der i januar 2020 blevet vedtaget en politisk lov, der ændrer på boligreguleringsloven. Det betyder, at boligudlejere ikke længere kan sætte boliger i stand og derfra hæve huslejen. Nu skal udlejerne vente fem år, før de igen må hæve huslejen. Derfor kan prisen muligvis falde på andelsboligmarkedet, fordi det vil blive mindre attraktivt at investere i udlejningsejendomme. Og så vil valuarvurderingerne falde ligeså. Ved en lavere valuarvurdering vil maksimalprisen også falde på den enkelte andelsbolig. Men det er ikke sikkert at sige endnu, da der er lavet flere vedtag, der prøver at sørge for, at det ikke rammer andelsboligmarkedet for hårdt.

Andelsboligmarkedets fremtid

Fremtiden for andelsboligmarkedet er ikke nem at spå. Heller ikke for eksperter, herunder banker og andelsboligforeningerne selv. Andelsboliger er meget populære, og det kommer nok ikke til at ændre sig lige foreløbig. For denne boligform kan tilbyde en masse – for eksempel fællesskab og gode muligheder for at bo tæt på byen. Stadig flere andelsboliger dukker op i bybilledet, og det gør det muligt for flere boligsøgende at købe deres drømmebolig.

ET TILBAGEBLIK

Boligmarkedets udvikling i København siden 1999
Laveste pris: 10.637 kr./ m² (2000)
Højeste pris: 38.787 kr./ m² (2019)
Kilde: www.bolius.dk